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「石膏侠卡盟注册送钻」高收益债周报:公募房地产债收益率水平的历史比较
发布时间:2020-01-07 11:26:46 热度: 4999

「石膏侠卡盟注册送钻」高收益债周报:公募房地产债收益率水平的历史比较

石膏侠卡盟注册送钻,公募房地产债收益率水平的历史比较

从数据来看,2007年以来,公募房地产债收益率基本在4%-7%的箱体区间内振动,箱体区间的中位数约为5.3%。

对比2015年前后整体房地产债收益率的周期变化情况,可以发现,不管周期振幅还是持续时长,2015年前后房地产债收益率周期变化的差别并不太大,2015年之后房地产债的大扩容并未显著改变房地产债收益率的周期变化规律。

2018年4月20日,整体公募房地产债加权平均收益率约6.02%,已经连续9个月超过6%的水平,而历史上整体公募房地产债加权平均收益率长时间持续超过6%的月份分别是2011年8月至2012年3月(持续8个月)、2013年10月至2014年4月(持续7个月),从历史周期规律来看,房地产债的收益率或开始处于下行通道中。

与历史分布情况对比来看,当前不同评级、不同期限的公募房地产债收益率均处于历史较高水平。

其中AAA级1年以内期限房地产债收益率约5.15%,仅低于历史3/4分位数1BP,高于中位数58BP;AAA级2-3年期限房地产债收益率约5.34%,高于历史3/4分位数16BP,高于中位数76BP。

AA+级1年以内期限房地产债收益率约6.92%,高于历史3/4分位数60BP,高于中位数135BP;AA+级2-3年期限房地产债收益率约6.65%,高于历史3/4分位数18BP,高于中位数103BP。

AA级1年以内期限房地产债收益率约7.39%,高于历史3/4分位数93BP,高于中位数178BP;AA级1-2年期限房地产债收益率约7.34%,高于历史3/4分位数45BP,高于中位数140BP。

以下为正文:

公募房地产债收益率水平的历史比较

本周我们着重对公募房地产债收益率水平进行一个历史对比。我们选取了公募债(一般企业债+一般中期票据+一般公司债)中有中债估值的非城投房地产行业个债作为统计样本,样本券每个月更新一次。

样本中公募房地产债余额变化情况一览见下图。从图中可见,2015年公司债新规出台后,房地产债余额快速提升,其中AAA级的余额增长速度最快,AA+与AA评级余额增长也较快。但2016年10月房地产调控政策开始出台后,AA+和AA评级房地产债余额的上升势头明显放缓,AA评级的房地产债余额甚至开始回落,只有AAA评级的房地产债余额仍然保持上升势头。

截至2018年4月20日,样本券中AAA评级房地产债余额占比约为58%,AA+评级越占比约为27%,AA评级占比约为15%,AA-及以下评级占比0.1%。而从2007年以来的占比历史中位数水平来看,目前AAA级的占比明显高于历史中位数水平49%,AA+级基本持平历史中位数水平28%,AA级占比明显低于历史中位数水平26%,AA-及以下评级占比亦明显低于历史中位数3%,这也反映了当前评级较低的房地产企业在债券市场融资较难的情况。

2015年之后公募房地产债余额的巨大变化会不会造成房地产债整体收益率出现明显偏移呢?从计算的结果来看,2015年前后,不管周期振幅还是持续时长,房地产债收益率的周期变化规律并无明显差异。

2018年4月20日,整体公募房地产债加权平均收益率约6.02%,已经连续9个月超过6%的水平,而历史上整体公募房地产债加权平均收益率长时间持续超过6%的月份分别是2011年8月至2012年3月(持续8个月)、2013年10月至2014年4月(持续7个月),从历史周期规律来看,房地产债的收益率或开始处于下行通道中。

与历史分布情况对比来看,当前不同评级、不同期限的公募房地产债收益率均处于历史较高水平。

其中AAA级1年以内期限房地产债收益率约5.15%,仅低于历史3/4分位数1BP,高于中位数58BP;AAA级2-3年期限房地产债收益率约5.34%,高于历史3/4分位数16BP,高于中位数76BP。

AA+级1年以内期限房地产债收益率约6.92%,高于历史3/4分位数60BP,高于中位数135BP;AA+级2-3年期限房地产债收益率约6.65%,高于历史3/4分位数18BP,高于中位数103BP。

AA级1年以内期限房地产债收益率约7.39%,高于历史3/4分位数93BP,高于中位数178BP;AA级1-2年期限房地产债收益率约7.34%,高于历史3/4分位数45BP,高于中位数140BP。

整体收益率变化情况

将样本券的收益率按余额进行加权平均,得到整体非城投房地产债的加权平均收益率情况。从数据来看,2007年以来,公募房地产债收益率基本在4%-7%的区间内波动,波动的中位数大概为5.3%的水平。对比2015年前后整体房地产债收益率的周期变化情况,可以发现,不管周期振幅还是持续时长,2015年前后房地产债收益率周期变化的差别并不太大,2015年之后房地产债的大扩容并未显著改变房地产债收益率的周期变化规律。

2018年4月20日,整体公募房地产债加权平均收益率约6.02%,已经连续9个月超过6%的水平,而历史上整体公募房地产债加权平均收益率长时间持续超过6%的月份分别是2011年8月至2012年3月(持续8个月)、2013年10月至2014年4月(持续7个月),从历史周期规律来看,房地产债的收益率或开始处于下行通道中。

与历史分布情况对比,当前公募房地产债收益率处于历史较高水平。2007年至2018年4月20日,公募房地产债加权平均收益率最低到过3.88%,最高到过7.10%,中位数水平为5.27%,1/4分位数为4.71%,3/4分位数为5.87%。当前6.02%的水平高于历史3/4分位数。

不同评级收益率变化情况

将不同评级的样本券收益率按余额进行加权平均,得到不同评级非城投房地产债的加权收益率情况,其中评级我们按个债的债项评级进行划分。从数据来看,2007年以来,AAA、AA+、AA评级的公募房地产债收益率走势基本相同,但AA-及以下评级的房地产债收益率2015年之后走势与AAA、AA+、AA开始出现背离。

1、AAA评级:收益率略低于3/4分位数水平,高于历史中位数水平

2018年4月20日,AAA级公募房地产债加权平均收益率为5.33%,与历史分布情况对比,当前AAA级公募房地产债收益率略低于历史3/4分位数,高于历史中位数水平。2007年至2018年4月20日,AAA级公募房地产债加权平均收益率最低到过3.34%,最高到过6.54%,中位数水平为4.76%,1/4分位数为4.19%,3/4分位数为5.39%。当前5.33%的水平低于历史3/4分位数水平6BP,高于历史中位数水平57BP。

2、AA+评级:收益率高于3/4分位数水平65BP

2018年4月20日,AA+级公募房地产债加权平均收益率为6.77%,与历史分布情况对比,当前AA+级公募房地产债收益率高于历史3/4分位数水平,但低于历史最高水平。2007年至2018年4月20日,AA+级公募房地产债加权平均收益率最低到过4.03%,最高到过7.31%,中位数水平为5.51%,1/4分位数为5.04%,3/4分位数为6.12%。当前6.77%的水平高于历史3/4分位数水平65BP,低于历史最高水平55BP。

3、AA评级:收益率高于3/4分位数水平71BP

2018年4月20日,AA级公募房地产债加权平均收益率为7.27%,与历史分布情况对比,当前AA级公募房地产债收益率高于历史3/4分位数水平,但低于历史最高水平。2007年至2018年4月20日,AA级公募房地产债加权平均收益率最低到过4.28%,最高到过7.59%,中位数水平为5.87%,1/4分位数为5.46%,3/4分位数为6.55%。当前7.27%的水平高于历史3/4分位数水平71BP,低于历史最高水平32BP。

不同评级不同期限收益率变化情况

将不同评级不同期限的样本券收益率按余额进行加权平均,得到不同评级不同期限的非城投房地产债加权收益率情况。期限方面,我们将样本划分为6个期限,分别是1年以内、1-2年、2-3年、3-4年、4-5年、5-10年,其中期限是考虑了回售的结果。

1、AAA评级

从AAA级不同期限的公募房地产债余额情况来看,2015年2-3年期限余额开始明显增加,2016年1-2年期限余额开始明显增加,2017年则是1年以内期限余额开始明显增加,这反映公募房地产债发行的期限越来越短。目前AAA级公募房地产债中以1年以内、2-3年这两个期限的余额最多。

2018年4月20日,AAA级1年以内期限的公募房地产债加权平均收益率为5.15%,与历史分布情况对比,当前AAA级1年以内期限的公募房地产债收益率略低于历史3/4分位数水平,高于历史中位数水平。2007年至2018年4月20日,AAA级1年以内期限公募房地产债加权平均收益率最低到过2.57%,最高到过7.77%,中位数水平为4.57%,1/4分位数为3.90%,3/4分位数为5.16%。当前5.15%的水平略低于历史3/4分位数水平1BP,高于历史中位数水平58BP。

2018年4月20日,AAA级2-3年期限的公募房地产债加权平均收益率为5.34%,与历史分布情况对比,当前AAA级2-3年期限的公募房地产债收益率高于历史3/4分位数水平,低于历史最高水平。2007年至2018年4月20日,AAA级2-3年期限公募房地产债加权平均收益率最低到过3.19%,最高到过7.35%,中位数水平为4.58%,1/4分位数为3.96%,3/4分位数为5.18%。当前5.34%的水平高于历史3/4分位数水平16BP,低于历史最高值201BP。

2、AA+评级

从AA+级不同期限的公募房地产债余额情况来看,2015年2-3年期限余额开始明显增加,2016年1-2年期限余额开始明显增加,2017年则是1年以内期限余额开始明显增加,这亦反映公募房地产债发行的期限越来越短。目前AA+级公募房地产债1年以内、2-3年这两个期限的余额最多。

2018年4月20日,AA+级1年以内期限的公募房地产债加权平均收益率为6.92%,与历史分布情况对比,当前AA+级1年以内期限的公募房地产债收益率高于历史3/4分位数水平,低于历史最高值。2007年至2018年4月20日,AA+级1年以内期限公募房地产债加权平均收益率最低到过3.36%,最高到过7.37%,中位数水平为5.57%,1/4分位数为4.45%,3/4分位数为6.32%。当前6.92%的水平高于历史3/4分位数水平60BP,低于历史最高值45BP。

2018年4月20日,AA+级2-3年期限的公募房地产债加权平均收益率为6.65%,与历史分布情况对比,当前AA+级2-3年期限的公募房地产债收益率高于历史3/4分位数水平,低于历史最高水平。2007年至2018年4月20日,AA+级2-3年期限公募房地产债加权平均收益率最低到过3.97%,最高到过7.47%,中位数水平为5.62%,1/4分位数为5.04%,3/4分位数为6.46%。当前6.65%的水平高于历史3/4分位数水平18BP,低于历史最高值83BP。

3、AA评级

从AA级不同期限的公募房地产债余额情况来看,2015年2-3年期限余额开始明显增加,2016年1-2年期限余额开始明显增加,2017年则是1年以内期限余额开始明显增加,这亦反映公募房地产债发行的期限越来越短。目前AA级公募房地产债1年以内、1-2年这两个期限的余额最多。

2018年4月20日,AA级1年以内期限的公募房地产债加权平均收益率为7.39%,与历史分布情况对比,当前AA级1年以内期限的公募房地产债收益率高于历史3/4分位数水平,低于历史最高值。2007年至2018年4月20日,AA级1年以内期限公募房地产债加权平均收益率最低到过3.52%,最高到过7.90%,中位数水平为5.61%,1/4分位数为4.88%,3/4分位数为6.45%。当前7.39%的水平高于历史3/4分位数水平93BP,低于历史最高值52BP。

2018年4月20日,AA级1-2年期限的公募房地产债加权平均收益率为7.34%,与历史分布情况对比,当前AA级1-2年期限的公募房地产债收益率高于历史3/4分位数水平,低于历史最高水平。2007年至2018年4月20日,AA级1-2年期限公募房地产债加权平均收益率最低到过3.87%,最高到过8.66%,中位数水平为5.94%,1/4分位数为5.15%,3/4分位数为6.89%。当前7.34%的水平高于历史3/4分位数水平45BP,低于历史最高值132BP。

上周主体评级调整情况:

非金融企业中,上周有3家发行人主体评级上调,有2家发行人主体评级下调。主体评级上调发行人所处行业分别为房地产业、造纸及纸制品业、非金属矿物制品业;主体评级下调发行人的所处行业分别为计算机、通信和其他电子设备制造业、皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业。所有发行人均为非城投企业。

一、具体的主体评级上调理由如下:

(1)旭辉集团股份有限公司(18旭辉02等):①2017年,在房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的背景下,公司继续坚持标准化的运营模式,通过较快的项目周转速度,实现快速去化,销售业绩大幅增长,长三角区域及行业领先地位得到巩固。②公司自有资本实力增强,流动性持续充足。③公司项目储备区域布局优势明显,能够为其未来业务发展提供有力保障。

(2)山鹰国际控股股份公司(18皖山鹰SCP004等):①受益于包装纸行业景气度提升,下游需求增加,公司收入规模和盈利能力大幅提升,经营活动现金流状况良好。②公司通过并购进一步拓展了华南区域市场,扩大公司市场覆盖范围。③2017年,公司经营活动现金仍呈大额净流入状态,且规模继续扩大。

(3)华新水泥股份有限公司(16华新01等):①区域市场龙头地位稳固,资产整合助推竞争实力增强。②2017年公司收入规模大幅增长,经营效益显著提升。③公司环保业务实现较快发展。2017年公司新签约环保项目5个,实现竣工项目5个,在建项目9个,运行和在建的环保工厂共计31家,为公司奠定领先的行业地位及发展基础。④公司财务结构较为稳健。

二、具体的主体评级下调理由如下:

(1)深圳市金立通信设备有限公司(16金立债等):未公开披露跟踪评级报告。

(2)富贵鸟股份有限公司(16富贵01等):①“14富贵鸟”债券回售金额已经确定,但截至4月20日,公司对应于4月23日兑付的回购资金及利息尚无确切安排。根据回售申报情况公告和付息公告,本期债券回售资金偿付存在重大不确定性。此外,公司发行的13 亿元私募债券“16 富贵01”设立的发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权行权日为2018年8月12日,届时或将进一步加剧其兑付压力。②自上次跟踪评级以来,富贵鸟再次发生担保履约导致可偿债资金进一步减少,且公司的商标专用权、机器设备、存货和土地房产等大部分资产处于抵质押状态,预计可偿债资金无法覆盖本期债券回购资金及利息。

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